Comprar imóvel na planta: o que olhar antes de assinar

Nenhum contrato de imóvel na planta é neutro. Ele nasce redigido pela construtora, revisado pelo jurídico da construtora, e apresentado como se fosse formulário de banco: assine aqui. Não é formulário. É negociação.

A diferença entre uma compra tranquila e três anos de dor de cabeça costuma estar em cinco ou seis cláusulas que o comprador leu rápido demais. Vou pelas que mais aparecem no meu escritório.

O prazo de entrega e o prazo de tolerância

Quase todo contrato traz uma data de entrega e, logo abaixo, um prazo de tolerância — normalmente 180 dias. O que muitas pessoas não percebem é que a data que importa para efeito de atraso é a segunda, não a primeira. Se a sua mudança, a venda do imóvel atual ou o fim do contrato de aluguel estão calculados pela data do folder, o cálculo já nasceu errado.

Vale perguntar, antes de assinar:

• O que acontece se a obra passar da tolerância — multa, correção, rescisão?
• A penalidade por atraso da construtora é simétrica à que recai sobre você se atrasar uma parcela?
• A entrega é contada da assinatura, do habite-se ou da instalação do condomínio?

Assimetria de penalidade é o sinal mais barato de ler num contrato: compare a multa que cai sobre você com a que cai sobre a outra parte pelo equivalente. Se a diferença for grande, o resto do contrato provavelmente segue a mesma lógica.

A correção monetária das parcelas

Durante a obra, as parcelas normalmente são corrigidas pelo INCC, que acompanha o custo da construção. Depois do habite-se, a correção costuma migrar para o IGP-M ou o IPCA. As duas coisas são usuais — o problema é descobrir o índice depois de já ter feito a conta de quanto cabe no orçamento.

O que a área privativa realmente inclui

Área privativa, área comum, área total e área equivalente são coisas diferentes, e o material de venda quase sempre destaca a maior delas. O número que interessa ao seu uso está no memorial descritivo, não no anúncio.

Distrato: o cenário que ninguém quer olhar

Ninguém compra um imóvel planejando desistir, e é exatamente por isso que a cláusula de distrato passa batida. Ela define quanto você perde se precisar sair do negócio — por perda de emprego, separação, financiamento negado. A Lei 13.786/2018 trouxe limites, mas há margem contratual dentro deles, e essa margem é negociável antes da assinatura. Depois, não.

O ponto prático

Revisar um contrato desses leva algumas horas e acontece uma vez. O litígio, quando o contrato foi ruim, leva anos e acontece no pior momento possível. É a conta mais simples do Direito Imobiliário.